Quitação de dívidas aumenta 7,4% no Recife, em 2013

Comparação de preços, pechinchas, pagamento à vista, uso do crédito com responsabilidade e dentro do que o orçamento doméstico permite. Essas são as regras da balconista Ireide Silva para não se endividar quando faz compras. “Estou fazendo mais pesquisas, procurando onde está mais barato, e só compro se dá no orçamento. Eu só tenho um cartão de crédito, sou bem controlada. Sempre que dá pago em dinheiro, faço tudo para não parar no SPC”, relatou. Ireide faz parte de um perfil de consumidor que está crescendo, segundo dados divulgados este mês pela Boa Vista Serviços, administradora do Serviço Central de Proteção ao Crédito (SCPC).

De acordo com a administradora, o pagamento de dívidas no Recife cresceu 7,4% entre janeiro e julho deste ano em comparação com o mesmo período de 2012. Pernambuco mostra alta de 6,4% e a região Nordeste de 8,6%. A média da recuperação de dívidas no Brasil, neste mesmo comparativo, é de 4,2%. “Isso indica que houve, pelo menos neste ano, uma cautela maior entre os consumidores brasileiros no uso do crédito, eles também aproveitaram as boas condições do mercado de trabalho e juros mais baixos para pagar contas, renegociar dívidas”, explicou o economista da Boa Vista Serviços, Flavio Calife.

Se por um lado tem mais gente limpando o nome na cidade, por outro também tem mais gente entrando no SPC. O número de pessoas que não pagam suas dívidas no Recife aumentou 2%, no acumulado de janeiro a julho. É o caso da diarista Vera Lúcia Soares, para quem um assalto e o nascimento da neta atrapalharam o orçamento já apertado. Ela acabou sem pagar R$ 80 que devia a uma revendedora de roupas íntimas. “Só fui saber que estava com o nome sujo quando fui abrir cartão numa loja e foi negado, agora só consigo quando resolver essa pendência”, contou.

O caso de Vera não é isolado. A expansão do crédito e a falta de habilidade na hora de usá-lo contribuíram para o crescimento dos inadimplentes não só na capital, como também em Pernambuco, que alcançou alta de 2,9%, e na região Nordeste, com média de 5,9%. Essas taxas estão na contramão do comportamento médio observado no País que, neste mesmo período, teve queda de 1,3%. “Esse aumento está relacionado tanto com a expansão do crédito quanto à pouca experiência no uso do crédito, fenômeno que começou no Sul e Sudeste do Brasil, vem se espalhando pelo Norte e Nordeste, e é bem possível que ocorra futuramente no Centro-Oeste. À medida que o fluxo de crédito for se equilibrando, a tendência é que esses números sejam mais próximos da média nacional, o que pode acontecer até o final do ano”, apontou Flavio Calife.

Perfil do inadimplente

De acordo com o último levantamento da Câmara de Dirigentes Lojistas (CDL), feito em abril deste ano, a maioria dos inadimplentes recifenses são homens (52,1%), entre 21 e 40 anos (67%), possuem ensino médio completo ou incompleto (63%) e renda familiar mensal de um a três salários mínimos (68%).

É bem nesta descrição que está o vendedor ambulante Joseílton Eugênio da Silva, 28 anos, que está no SPC por conta de uma dívida de R$ 105. “Eu comprei umas roupas usando o cartão da loja, só que fiquei uns tempos doente e não consegui trabalhar, aí não tive dinheiro para pagar a conta. Vou tentar agora negociar o valor para quitar isso”, disse.

A pesquisa revala que os cartões de crédito e de loja são maiores causadores de débitos. Somados, correspondem a 43% dos tipos de dívida. “Hoje, o cartão é o grande vilão do crédito, por conta dos juros altos, e ele provoca essa distorção, a pessoa pensa que tem dinheiro, mas não tem”, explicou o diretor executivo da CDL, Fred Leal. As prestadoras de serviços e financeiras são a terceira e quarta origens mais recorrentes de inadimplência, com 14% e 11%, respectivamente.

O professor de história Alexandre Félix está confiante que vai quitar o débito de uma conta de luz e o financiamento estudantil atrasados ainda este ano. “Estou próximo de fechar um acordo e vou usar o meu 13° para pagar as dívidas e sair do SPC”, comentou.

O economista da Boa Vista Serviço destacou por que é importante conhecer os indicadores da inadimplência. “Eles refletem a capacidade de pagamento, a saúde financeira dos consumidores, e isso tem efeitos sobre o comércio e os bancos. Eles querem saber quem está pagando, e isso afeta a relação de consumo e crédito, até porque quem está inadimplente não consegue obter crédito, porque o nome está sujo.”

Conta inflacionada

A CDL mostrou também que a inflação tem alterado a relação de consumo dos negativados – 83% deles afirmaram haver percebido aumento dos preços de alimentos, bebidas, habitação e despesas pessoais. Trinta e dois por cento dos entrevistados afirmaram ter diminuído o consumo de bens básicos por causa dos preços mais salgados e 24% decidiram substituir produtos por marcas mais baratas ou cortar os supérfluos.

Já 15% optaram por deixar de realizar algum pagamento para manter o mesmo nível de consumo, culminando na inadimplência, enquanto que 4% se endividaram, entrando no rotativo do cartão de crédito. Dentre os consumidores que tentaram driblar o aumento de preços para manter as contas em dia, 25% buscaram fontes de renda extra, 10% empréstimos bancários, 7% reservas da poupança e 4% cheque especial. “E a inflação tem aumentado, principalmente na área de serviços, como cabelereiros, lavanderias. Acho que o nível do consumo vai apertar ainda mais para quem ganha menos, porém, os consumidores têm conseguido segurar as compras”, disse Leal.

Fonte: G1 – PE

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Calote nos cartões é alto

Um em cada três brasileiros que parcela as compras no cartão de crédito não consegue pagar a fatura e dá o calote. Essa modalidade de crédito detém a liderança isolada no ranking de inadimplência elaborado mensalmente pelo Banco Central. Até julho, último dado disponível, os atrasos acima de 90 dias nessas operações chegaram a 34,8%, reflexo direto dos juros de até 600% ao ano cobrados de quem paga o mínimo da fatura e embarca na furada do rotativo. Tal inadimplência é cinco vezes maior que a média geral do mercado, de 7,2%

No cheque especial, cujas taxas superam 200% ao ano, os calotes também são elevados. Até julho, correspondiam a 7,9% das carteiras das instituições financeiras. Empréstimo pessoal não consignado apresenta inadimplência semelhante, de 7,6%. Já os débitos dos financiamentos de veículos, que levaram muitos bancos à bancarrota entre 2010 e 2012, devido a patamares altíssimos, hoje são de 6%.

Nova onda

Não há sinalização de que esse quadro possa melhorar. Pelo contrário. O alto endividamento das famílias e a escalada dos juros podem provocar uma nova onda de calotes no país. Mesmo com a queda da Selic, que durou um ano e meio, de julho de 2011 a março deste ano, o brasileiro não conseguiu sair do sufoco. Prova disso é que as principais linhas de crédito oferecidas pelos bancos ainda apresentam alta inadimplência, apesar da tímida queda verificada nos últimos meses. “Agora, com o aumento dos juros, a situação pode complicar ainda mais”, disse a economista Adriana Molinari, da Consultoria Tendências. 
Para ela, ainda que as dívidas não cresçam, a elevação da taxa básica pelo BC — que pode chegar a 10% até o fim do ano, conforme projeção dos analistas — significa, por si só, o fim do ciclo de queda da inadimplência no Brasil, que vinha sendo um alento para o consumo interno. “O nível de calote vai ficar estacionado. Não cai, nem sobe”, apostou.

Bola de neve

Como lembra o economista Arnaldo Curvello, diretor de gestão de recursos da Ativa Corretora, a situação é ainda mais difícil para quem já está com a corda no pescoço por causa de dívidas velhas, adquiridas quando o governo baixou o Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) de carros, móveis e eletrodomésticos para bombar o consumo interno. “Quando você pega qualquer tipo de indicador de dívida no Brasil, ele é ainda baixo se comparado a de países mais avançados. Mas a verdade é que o comprometimento de renda das famílias é bastante elevado, de quase metade da ganho disponível”, disse.Levantamento do BC mostra que até junho, o endividamento do brasileiro chegava a 44,82% da renda acumulada nos últimos 12 meses. “Isso é muito preocupante, porque mostra que o brasileiro já abre o mês com quase metade da renda comprometida com dívidas. Nesse caso, se a situação apertar, ele vai ter que recorrer a outro empréstimo bancário. É uma bola de neve”, comparou Curvello.

Soma-se a esse quadro o endividamento recorde das famílias e uma inflação que não tem dado sossego — neste ano, em nenhum momento, os preços ficaram abaixo de 6%, no acumulado em 12 meses. A consequência desse quadro é um crescimento do consumo menor que em anos anteriores. “Em linhas gerais, nós temos o consumo crescendo mais moderadamente. O mercado de trabalho também vai começar a desacelerar, mostrando um pouco a mais de desemprego, mas nada caótico. Só que isso tudo é muito ruim para o crescimento do país”, assinalou Adriana.

Nas contas dela, o ritmo de evolução do consumo das famílias no Produto Interno Bruto (PIB) será em média 2,3% entre 2013 e 2014. “Apenas como comparação”, ela disse, “entre 2008 e 2012, quando o governo adotou a maior parte dos estímulos como IPI e outras benesses fiscais, o crescimento médio do consumo das famílias foi de 4,8%, mais do que o dobro do ritmo atual”, ponderou. 

Fonte: Correio Braziliense

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Normas vão estimular troca de banco no crédito a imóvel

Desde 2006, os tomadores de crédito imobiliário podem trocar de banco quando encontram condições melhores, principalmente taxas de juros mais baixas. Apesar disso, essas transferências ainda não são uma realidade para ajudar a reduzir os juros. Na Caixa Econômica Federal, por exemplo, apenas 624 contratos migraram para outros bancos nos últimos 12 meses, até agosto. Sem regulamentação clara, essa operação, conhecida como “portabilidade”, é vista com desinteresse pelos bancos. Quem perde é o consumidor, que em algumas situações espera até dez meses para mudar o contrato de uma instituição para outra.

As instituições financeiras resistem a liberar o cliente porque o custo operacional do crédito imobiliário é alto e está diluído ao longo do contrato. Além disso, o cliente é bastante rentável, porque tende a ficar durante 20 anos pagando tarifas por outros serviços.

Para dar atratividade ao negócio, técnicos do governo estudam alterações na regulamentação do crédito imobiliário. Entre as medidas está a criação de uma “taxa” a ser paga à instituição que originou o crédito pelo banco que assumiu o cliente. Deverá ser definido ainda um período de carência para que essa “taxa” seja cobrada, que pode ser de 24 meses a 34 meses. Alguns bancos querem a cobrança a qualquer tempo.

A regulamentação deve prever também que o banco que originou o crédito poderá ter acesso às condições de financiamento oferecidas pelo concorrente para, caso haja interesse, fazer uma contraproposta em até cinco dias úteis.

Está em estudo no Banco Central um modelo padronizado para que as operações de portabilidade de crédito, imobiliário ou não, sejam feitas eletronicamente. Hoje, a portabilidade do crédito imobiliário demora de três a quatro meses. Algumas instituições alegam a falta de regulamentação clara. Os negócios são tão restritos que, em agosto, o Procon registrou apenas uma reclamação sobre o assunto.

Fonte: Valor Econômico

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Vendas blindadas

Na divulgação dos resultados da Gafisa do primeiro trimestre deste ano, o aumento do número de distratos foi um dos itens que mais chamou a atenção. O volume de cancelamentos de contratos saltou de R$ 101 milhões no último trimestre de 2012 para R$ 191 milhões nos três primeiros meses de 2013. A justificativa para o aumento expressivo, segundo o diretor presidente da Gafisa, Duilio Calciolari, está no “alto volume de entregas de unidades no segundo semestre de 2012″. Mas esse não é um problema só da Gafisa. A incorporadora Viver, por exemplo, viu os distratos somarem R$ 56,8 milhões no primeiro trimestre e contribuírem para a piora da receita líquida da empresa, que caiu 72% em relação ao primeiro trimestre de 2012.

A notícia ruim é que os cancelamentos de contratos ainda devem aumentar entre as empresas do setor, e não apenas na Gafisa e na Viver. É o que apontam os especialistas ouvidos pela reportagem. Há muitos imóveis em fase final de construção e o distrato ocorre justamente no momento em que o cliente é repassado ao banco. O analista Marcelo Motta, do banco J.P. Morgan, lembra que nem todas as incorporadoras reportam ao mercado a quantidade de distratos feitos, o que dificulta a obtenção de dados mais precisos. “É difícil saber ao certo quanto os distratos aumentaram, mas quase todas as empresas reportaram esse problema. Os distratos subiram em comparação a 2012 e vão continuar em alta no segundo e terceiro trimestres”, analisa Motta.

As causas para os distratos são variadas, mas a principal – e a mais relatada no setor – é a baixa qualidade das vendas feitas no estande, principalmente durante o boom imobiliário, até 2010. O superintendente de crédito imobiliário do HSBC, Jaime Pessoa Chiganças, afirma que o banco “ainda sente os problemas da qualidade da venda que aconteceu no início da obra. Tem acontecido muito de compradores enfrentarem dificuldade para tomar crédito no banco na hora do repasse”.

Quando o cliente não é aprovado e o distrato acontece, a construtora se vê obrigada a revender a unidade, mas isso nem sempre é um problema. Se a venda for feita em pouco tempo, a empresa pode até ter auferir ganhos, devido à valorização do imóvel. A Gafisa, por exemplo, afirma que do total de distratos no primeiro trimestre, 40% das unidades foram revendidas no mesmo período.

O problema aparece quando a revenda não é tão ágil e o imóvel começa a gerar custos com condomínio, impostos, energia, água e manutenção. “Nos últimos três anos, os preços subiram e resolveram a maior parte dos problemas. Mas agora vamos entrar numa fase mais morna, os problemas vão aparecer de forma mais gritante, e um dos problemas que mais afetaram os resultados das empresas listadas foi o aumento dos distratos, que não devem diminuir”, avalia Pedro Klumb, presidente da empresa de finanças imobiliárias MSFI.

Chiganças calcula que, em média, 20% dos compradores não passam pela análise de crédito do banco no repasse. Esse percentual foi confirmado por outros bancos e é considerado a média de mercado. Por isso, já é consenso no setor, inclusive entre os bancos, que o momento exige vendas com mais qualidade, ou seja, com análise mais rigorosa de crédito e de documentos – uma análise semelhante à que os próprios bancos fazem no momento do repasse. E já é possível ver grandes incorporadoras apertando o cinto na hora de fechar os contratos.

Nova mentalidade

De acordo com Marcelo Motta, as maiores empresas do setor vêm se preocupando em aumentar o rigor da análise de crédito no plantão de vendas, pois já perceberam que se a venda não for bem-feita, pode resultar num distrato. “As companhias estão tirando proveito da menor velocidade de vendas do mercado e estão escolhendo clientes com melhor perfil de crédito”, diz o analista. “Quando o mercado estava muito aquecido, algumas empresas não queriam perder tempo com a venda. Havia uma demanda tão grande que os incorporadores achavam que era mais fácil fazer uma avaliação pouco detalhada para comercializar mais rápido.”

Pedro Klumb relata que as incorporadoras que antes faziam uma análise frágil ou simplesmente deixavam de analisar o cliente chegaram a ter ineficiência de até 40% no momento do repasse. Hoje esse cenário está se invertendo. De acordo com Chiganças, do HSBC, nos atuais lançamentos as construtoras de forma geral já estão se especializando mais, contratando profissionais com conhecimento do mercado financeiro e utilizando ferramentas que antes não eram usadas.

Tudo indica que a mentalidade da maioria das empresas vem mudando, como corrobora Marcelo Motta: “A PDG está bastante preocupada com uma venda de mais qualidade, assim como a Rossi, a Gafisa, a Tenda, a MRV e muitas outras. Basicamente, elas têm optado por ferramentas de credit scoring”. Esse instrumento faz uma análise estatística da capacidade de pagamento dos clientes, que são então classificados por meio de notas. “As ferramentas são fechadas, por isso não se sabe ao certo como elas funcionam. Em geral, elas analisam todo o movimento financeiro do cliente – se usa cartão de crédito, se paga em dia, se tem cheque sem fundo etc. – e a partir desse comportamento geram uma nota, que será usada para aprová-lo ou não”, resume Chiganças.

A Brookfield é uma das empresas que adotou a solução. “Usamos o modelo de credit scoring da Serasa Experian, mas, ao mesmo tempo, buscamos desenvolver nosso sistema interno”, diz Alessandro Vedrossi, diretor-executivo de incorporação e negócios da Brookfield. Ele explica que a ferramenta é usada para fazer uma primeira triagem dos clientes e para definir o que será exigido na análise. “A pessoa que tiver uma nota muito alta pode ficar isenta de uma análise mais profunda e a que tiver a nota muita baixa pode ser barrada logo no início”, exemplifica Vedrossi.

Além de analisar o cliente no plantão, a construtora costuma reavaliar o desempenho dessa análise depois de seis meses. “Quando o cliente tem, por exemplo, nota superior a 600, nós exigimos pouca coisa dele na venda. Passados seis meses, analisamos a situação dele de novo. Se houver inadimplência semelhante à de um cliente nota 400, posso ter que rever meus parâmetros”, completa. Com a reavaliação, a empresa vai fazendo correções de rumo na análise inicial, tornando o sistema cada vez mais apurado.

Conflito de interesses

Vale ressaltar que, embora a preocupação em fazer uma venda bem-feita seja positiva, esse cuidado pode acabar entrando em conflito com a pressão por vendas, que compele o incorporador a ser menos rigoroso. Pedro Klumb, da MSFI, conta o caso de um empreendimento do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) que tinha 400 unidades, das quais 380 foram vendidas, mas 80% dos clientes não foram aprovados no repasse bancário. “Fomos ver as condições de venda que a empresa praticou: renda muito próxima do limite exigido para se enquadrar no programa e zero de entrada. Nesse caso, qualquer problema faz com que o cliente se desenquadre. É um caso típico de venda inadequada”, relata.

Klumb lembra ainda de uma incorporadora que havia contratado uma imobiliária que vendia, coletava as assinaturas, mas demorava dois meses para enviar os cadastros para a análise de crédito. À medida que os cadastros foram chegando, foi constatado que os clientes não tinham a menor condição financeira de bancar a compra. “O crédito foi negado para quase todos. Aí a imobiliária dizia ao incorporador que estávamos negando crédito para uma pessoa que já havia comprado e assinado. No lançamento seguinte, a incorporadora decidiu que só venderia após o crédito aprovado”, recorda.

A pressão comercial também pode acobertar algumas informações que precisam ser de conhecimento do cliente, segundo o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Leandro Pacífico. Para ele, uma das causas do aumento do número de distratos é a má qualidade da informação passada ao cliente no momento da negociação.

“Às vezes, o corretor está despreparado e não informa tudo que deveria. Para bater metas de vendas, construtoras e corretoras acabam fazendo a negociação de forma apressada, para induzir o cliente a fechar o negócio”, afirma Pacífico. “Um exemplo: o corretor não avisa o cliente de que existe correção no valor do contrato. Obviamente que essa correção é devida, mas nem sempre ela é exposta. Os clientes precisam saber que a parcela de financiamento bancário será maior quando o imóvel ficar pronto.” Segundo ele, muitos compradores não têm conseguido aprovação no banco devido ao rejuste na parcela de financiamento.

Para Pedro Klumb, esse tipo de conflito sempre existirá. “Enquanto as imobiliárias fizerem a análise, a avaliação será ruim. O segredo para fazer uma venda disciplinada e que não torne o incorporador refém da imobiliária é ter um sistema eficiente e rápido, que dê retorno dentro de 15 minutos a uma hora”, opina o consultor, que atualmente trabalha na análise de crédito em cerca de 20 estandes pelo Brasil.

Alessandro Vedrossi, da Brookfield, garante que o sistema adotado pela incorporadora fornece uma resposta sobre a qualidade de crédito das pessoas em no máximo uma hora, de acordo com a documentação apresentada pelo cliente. “Hoje, usamos uma central interna de crédito com empresas terceirizadas, mas nosso objetivo é ter um departamento próprio de crédito, até para dar respostas ainda mais rápidas aos nossos clientes”, comenta o executivo.

Outra solução para os conflitos de interesse é a separação entre o departamento de vendas e o de crédito. “Quando esses dois departamentos atuam juntos, obviamente o pessoal do comercial quer agilizar a venda para bater a meta. Mas hoje essas duas áreas são separadas na maioria das empresas. Uma aprova o crédito e a outra, a venda”, conta Marcelo Motta, do J.P. Morgan. Para Vedrossi, ter um departamento de vendas misturado com o de crédito é o caminho para repetir erros do passado. “Eu tenho meu departamento comercial bem próximo do de crédito, mas eles são separados. Há empresas semelhantes a nós, mas muitas ainda não pensam assim”, diz.

Como vender bem

O primeiro passo para melhorar a qualidade das vendas é procurar fazer uma análise de crédito em conformidade com as exigências do banco escolhido pela construtora. Uma avaliação mais criteriosa não é garantia de aprovação no momento do repasse, mas pode reduzir o risco de desaprovação. Teotônio Rezende, diretor de habitação da Caixa Econômica Federal, afirma que “as incorporadoras são orientadas a fazer uma análise mais rigorosa logo no começo, porque elas conhecem nosso modelo de analisar renda e cadastro. Elas sabem que não adianta fazer uma venda malfeita”.

Algumas empresas têm procurado os bancos em busca de informações tanto sobre o processo de avaliação que será feito no momento do repasse quanto sobre o histórico do próprio cliente. Isso já acontece no Banco do Brasil (BB), por exemplo. “Previamente, podemos avaliar a planilha de comercialização do empreendimento e fazer uma avaliação da situação daqueles clientes. Damos alguns indicativos e apontamos os que têm alguma restrição no BB”, explica o gerente geral de crédito imobiliário do BB, Hamilton Rodrigues da Silva. “É apenas uma análise prévia que temos feito em poucos plantões, por enquanto.”

Outra recomendação para evitar problemas após a venda é ser flexível na tabela de valores. “Vamos imaginar, por exemplo, intermediárias dez vezes maiores que a parcela mensal. De onde o cliente vai tirar esse dinheiro?”, questiona Pedro Klumb. Para ele, é importante ouvir a contraproposta do cliente, cruzá-la com a proposta do empreendedor e simular condições alternativas, de acordo com o perfil de cada comprador.

Vale lembrar que uma venda bem-feita deve ir além da análise de crédito. Os seguros, por exemplo, são outra variável que pode impedir o cliente de obter o financiamento bancário ao final da obra. “Muita gente não consegue ser aprovada no banco porque não foi aprovada pela apólice do seguro que cobre morte e invalidez. Pode ser que a pessoa tenha passado da idade, ou que tenha alguma doença preexistente. Tudo isso precisa ser checado no momento da venda, e não depois”, ressalta Klumb.

Os documentos também precisam ser cuidadosamente verificados. Paulo Moura, diretor-operacional da MSFI, alerta que, além dos documentos que evidenciem a capacidade de pagamento, é preciso avaliar até os documentos pessoais. “Uma coisa simples: estado civil. Às vezes, o homem se declara solteiro só porque a esposa está com problema na Serasa. Isso invalida o contrato. Quando chegar o repasse, ele não será aprovado porque o cônjuge tem restrição. Por isso, é preciso criar essa rotina de análise”, orienta Moura.

Ele acrescenta que a emissão do contrato é outro ponto de atenção. “As pessoas acham que qualquer um pode emitir um contrato a partir do momento em que se tem a minuta, mas não é bem assim. Quem emite contrato é advogado. O sistema gera um contrato e o advogado o analisa”, diz Paulo Moura. Ele relata que, para reduzir custos, muitas empresas não contratam o advogado e acabam cometendo uma enorme quantidade de erros. “São erros de valores, de dados, de assinatura, cláusulas repetidas e erradas, unidades vendidas duas vezes etc. Tudo isso é assinado e só se descobrem os problemas na hora do repasse”, lamenta.

Não ao especulador

Um último fator que merece atenção nos estandes de vendas é a presença de investidores especuladores, que, no final da obra, tentam revender os imóveis adquiridos anos antes. Na construtora CMO, de Goiânia, o diretor Marcelo Moreira conta que sempre busca investidores para os lançamentos, com uma ressalva: “Não aceito investidor com proposta de financiamento bancário, pois sei que, no final da obra, caso ele não consiga revender a unidade, fará um distrato. Somos mais criteriosos quando identificamos algum caso assim e chegamos ao ponto de limitar a venda em uma unidade por cliente, principalmente nos lançamentos”.

Na Brookfield, a compra é limitada a duas unidades por CPF, justamente para barrar os especuladores. “Nós fazemos produtos para o investidor que compra para alugar, no longo prazo. O que nós evitamos são as pessoas que compram para vender amanhã, mais caro”, pontua Alessandro Vedrossi. “Se a pessoa quiser comprar à vista, nós vendemos. Mas se for financiar, travamos: na aquisição da terceira unidade temos uma tabela diferente, com entrada mais alta e pelo menos 50% financiado durante a obra”, completa.

Para José Eduardo Varandas, mestre e engenheiro civil do Núcleo de Real Estate (NRE) da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP), é notório que as incorporadoras estão preterindo investidores em detrimento da demanda primária, que no Brasil ainda é o maior filão. “Como é uma venda com fundamento, o risco de distrato é menor no caso da demanda primária”, diz Varandas. “Mesmo que o perfil do projeto seja voltado para investidores, as empresas têm limitado a compra. A preocupação é diminuir a presença deles no mercado.”

Fica claro que fazer vendas mais assertivas não é um processo simples e requer, além de ferramentas eficientes de análise, profissionais bem treinados e uma boa dose de equilíbrio na gestão de diferentes departamentos e de empresas terceirizadas. Pedro Klumb ressalta que é comum que o incorporador se sinta inseguro ao implantar uma análise mais rigorosa no estande pela primeira vez, já que a velocidade de vendas cai um pouco. No entanto, ele garante: os que já fazem isso há algum tempo percebem que vale a pena trocar velocidade de vendas por mais qualidade de vendas e mais segurança na aprovação do banco no futuro

Fonte: Revista Construção Mercado

 

Na análise de crédito comercial já sabemos muito bem que “Pior do que não vender, é vender e não receber”. 

O segmento imobiliário tende a seguir o modelo atual das concessionárias e agências de veículos, com isso ganharão em qualidade e agilidade na análise de crédito. 

Saudações,

Dr. Denis Siqueira

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Crediscore, Cadastros Preditivos e Assemelhados – Violação a direitos ou simples ferramenta de análise de risco para concessão de crédito?

Ao longo dos anos houve um grande crescimento no número de ações envolvendo a questão de indenização por danos morais em virtude de inscrições em cadastros de entidades que prestam serviços de proteção ao crédito.

Até pouco tempo a principal ação movida em face dos órgãos de restrição ao crédito era fundada em ausência de notificação acerca de anotação referente à inadimplemento, independentemente da existência do débito. Nestas ações o entendimento pacífico na 6ª Câmara Cível, da qual faço parte, é de que o dano moral se presume, sendo que atualmente as indenizações vem sendo fixadas no montante de R$ 8.000,00 (oito mil reais).

Com o surgimento dos sistemas de pontuação surgiram novas ações, onde os consumidores alegam a ilegalidade da abertura do cadastro sem a notificação prevista no art. 43 do CDC, postulando a exclusão de seus dados e indenização por danos morais alegadamente sofridos. Sinalo que não desconheço recentes precedentes do STJ onde, em decisões que julgaram improcedentes agravos interpostos contra decisões que inadmitiram recursos especiais, foi mencionado que existiria abusividade no empreendimento desenvolvido por entidades que prestam este tipo de serviço. Porém, em que pese inicialmente tenha adotado este entendimento, posteriormente, melhor analisando o tema, revi meu posicionamento por compreender que o sistema de pontuação é mera ferramenta utilizável para análise de crédito, não possuindo equivalência aos cadastros de inadimplentes até então conhecidos. Os cadastros tradicionais, conhecidos como restritivos de crédito, certificam o inadimplemento do consumidor, ou seja, atestam que o indivíduo não pagou dívida contraída, registrando-o assim como mau pagador. Nestes casos a notificação objetiva oportunizar ao devedor discutir, pagar ou negociar sua dívida, com o intuito de evitar a inscrição. Já os sistemas de pontuação não são cadastros de inadimplentes, pois fornecem meras informações acerca do risco na concessão de crédito, desta forma, não há motivo a ensejar o envio de notificação. Uma coisa é o consumidor ter seu nome consultado, com base em dados públicos, a fim de informar os comerciantes associados acerca dos riscos da concessão de crédito. Outra coisa, bem distinta, é o consumidor ser cadastrado em um rol de inadimplentes.

Nos sistemas de pontuação não existe um cadastro negativo, não há a questão do mau pagador, mas tão somente a indicação da viabilidade do adimplemento de eventual compromisso financeiro assumido. Assim o sistema de pontuação ora debatido, analisa informações do consumidor e atribui-lhe um escore que indica se é recomendável ou não a concessão de crédito a partir da probabilidade de inadimplência, mediante uma pontuação correspondente a “taxa de risco” em realizar determinada operação comercial com aquele consumidor. Desse modo, a questão de estar incluído ou não no sistema de pontuação não acarreta a qualificação de mau pagador, tampouco implica a negativa de crédito, porquanto a utilização do sistema não vincula a decisão do comerciante, pois a concessão ou não de crédito é sua faculdade e não pode ser compelido a liberá-lo já que cabe a ele decidir sobre a conveniência do negócio. Assim, o sistema de pontuação não se trata de registro negativo ou cadastro positivo efetuado, mas sim, de um serviço ofertado às empresas associadas para análise do comportamento do consumidor no mercado, e por isso não deve ser exigida a comunicação prévia a que dispõe o art. 43, § 2º, do CDC.

Cumpre ressaltar que sendo a concessão do crédito mera liberalidade do fornecedor, que não está obrigado a fornecê-lo a quem não reúne os requisitos exigidos, não existe qualquer ilegalidade em repassar a análise do risco para terceiros, como no caso, onde o fornecedor contrata o sistema de pontuação para que efetue a pesquisa e o cálculo do risco do negócio. Na atual conjuntura, onde o consumo esta tornando-se cada vez mais desenfreado, mostra-se necessário disponibilizar uma ferramenta que auxilie os fornecedores no cálculo do risco da concessão de crédito, pois, culturalmente, nossa sociedade não possui uma educação financeira suficientemente estabelecida para enfrentar esta avalanche de consumo a que somos submetidos todos os dias. Impedir a formação dos sistemas é negar aos fornecedores o direito de conceder crédito de forma consciente e fundamentada no perfil do consumidor e na natureza do negócio proposto.

Por óbvio o risco de inadimplemento varia de acordo com o valor do crédito, o prazo e o perfil do consumidor, sendo praticamente impossível para os fornecedores a prática de tal cálculo em cada negócio entabulado sem o auxílio de um banco de dados que preste este serviço. Assim, não vislumbro qualquer abusividade na manutenção dos sistemas de escore para subsidiar a concessão de crédito, inexistindo, até o presente momento, qualquer demonstração forte e clara de que os dados utilizados sejam obtidos de forma fraudulenta ou aplicados de maneira indevida.

Fonte: Blog do Des. Ney Wiedemann Neto – Porto Alegre, RS

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Crédito e cobrança